עסקאות מכר

עסקת מכר במקרקעין לדירות יד שנייה ודירות חדשות מקבלן הינה עסקה משמעותית וקיימת חשיבות רבה להליכים הנלווים לעסקת המכר, השלב הטרום חוזי, הסכם המכר וביניהם:

  • בדיקת בעלי הקרקע במרשם וזיהוי המוכרים והקונים – חסוי/קטין/תושב חוץ. במקרה שמדובר במוכר שיש לו זכויות אך הוא טרם נרשם בטאבו או בחברה המשכנת, מומלץ להמתין לרישום מסודר של המוכר במרשם.
  • ביצוע בדיקות ברשויות המתאימות ע"י מהנדס ו/או שמאי.
  • ניסוח הסכם מכר מתאים.
  • הצהרות המוכר – המוכר חייב להצהיר האם הזכויות בדירה נקיות מכל חוב, תביעה, זכות מחזיק לפי הסכם שכירות, עיקול, שעבוד, צווים משפטיים או שיפוטיים ו/או זכות אחרת של צד שלישי.
  • הצהרת הקונה הקונים מצהירים כי ראו את הדירה, כי התאפשר להם לבדוק את הדירה, וכי הם קונים את הדירה AS IS לאחר שבדקו אותה.
  • מחיר הנכס.
  • תנאי תשלום.
  • בדיקה מקדמית לזכאות למשכנתא.
  • מסירת/קבלת החזקה בנכס.

התנאים האמורים לעיל מוסכמים בין הצדדים ולאחר מכן בכתב בהסכם המכר ולא בזיכרון דברים – מומלץ לא לחתום על זיכרון דברים, טרם חתימה על הסכם המכר.

חשוב ומומלץ לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס, זכויות הבניה, חריגות בניה, צווי הריסה, חובה בהיטל השבחה וגובהו. בדיקות אלו מתבצעות במחלקות ההנדסה בעיריות השונות על ידי הוצאת תיק מידע עבור הנכס ובדיקת הנכס פיזית ע"י מהנדס או שמאי.

מכירת הנכס עלולה להוביל לחיוב מס הן למוכר והן לקונה בסכומים לא מבוטלים ובמידה ולמוכר אין פטור על המוכר לפנות ולהיוועץ עם רו"ח למיסוי מקרקעין.

לאחר חתימה על הסכם המכר, משרדנו מטפל בהליכי רישום הנכס החל מרישום הערת אזהרה, רישום משכנתא (במידת הצורך) דרך הגשת דיווחים לרשויות המס ועד לרישום מלוא הזכויות על שם הקונים.

הערת אזהרה- מטרתה למנוע מהמוכר לבצע עסקאות נוגדות (למכור את הנכס לאנשים נוספים). ההערה משמשת לצורך אזהרת הציבור וקונים אחרים פוטנציאלים כי על המקרקעין המדובר קיימת כבר התחייבות של המוכר לעשות ו/או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין.

דיווחים לרשויות המס- עד 40 ימים ממועד החתימה על הסכם המכר משרדנו יגיש הצהרת רוכש או מוכר למשרדי מיסוי המקרקעין האזוריים.

ברכישת דירה מקבלן ישנם פערי כוחות בין הקבלן לקונה, באמצעות בדיקה מדוקדקת של החוזה, (לרוב חוזה אחיד לכלל הרוכשים), ועמידה על זכויות הרוכש ניתן לצמצם פערים אלו.

על פי חוק מכר דירות, הקבלן או היזם מחויב להעמיד לרשות הקונה אחת מארבע ערבויות הקבועות בחוק. יש לוודא את ביצועה הערבות על פי חוק המכר שתגן על הקונה בפועל, במקרה של פשיטת רגל של הקבלן ובמקרים חריגים נוספים.

עסקאות מקרקעין הן עסקאות חשובות ומורכבות, משרדנו ילווה אתכם ברכישה ו/או במכירת הדירה עד לרישום הנכס על שם הקונה ברשם הבתים המשותפים או במנהל מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת.

המידע באתר מופיע כמו שהוא, ללא התחייבות מצד עו"ד יובל דנון ו/או מי ממשרדו. האתר והמידע המופיע בו אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או לכל ייעוץ מסוג שהוא, וכן אינו מהווה טיפול משפטי ו/או תחליף לטיפול משפטי מקצועי או אחר.

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *